Kako poteka prodaja ali nakup nepremičnine v 2025

rodaja nepremičnine je za večino ljudi redka in pomembna življenjska izkušnja, ki jo opravijo le nekajkrat. Gre za postopek, ki zahteva veliko premišljenosti, natančnosti in predvsem znanja. Ni vseeno, kako se ga lotite, saj lahko že ena napačna odločitev pomeni izgubo časa, denarja ali celo priložnosti. Če vas zanima, kako poteka prodaja ali nakup nepremičnine, ste na pravem mestu – v tem vodniku vas bomo korak za korakom popeljali skozi celoten postopek – od prvih priprav in dokumentacije, do podpisa pogodbe in končne predaje ključev novemu lastniku.

Zakaj sodelovati s strokovnjakom?

Vloga nepremičninskega odvetnika

Odvetnik, ki se spozna na nepremičninsko pravo, lahko za vas pomeni varnost in mirno vest. Pomagal vam bo pri preverbi pravnega stanja nepremičnine, pripravil ali pregledal vse pogodbe in vas opozoril na morebitna tveganja. V primeru težav vas bo zastopal in zaščitil vaše interese.

Vloga notarja ali nepremičninskega agenta

Notar je nepogrešljiv pri overjanju podpisov in je garant, da so postopki opravljeni v skladu z zakonodajo. Dober nepremičninski agent pa ne samo oglašuje nepremičnino, temveč vodi celoten proces – od vrednotenja, priprave na prodajo, oglaševanja, organizacije ogledov, do pogajanj in podpisa pogodb.

Koristi sodelovanja z izkušenim strokovnjakom

Sodelovanje s strokovnjakom pomeni manj skrbi, manj napak in večje možnosti za uspešno prodajo. Strokovnjak vas vodi, svetuje in vas razbremeni mnogih nalog, ki jih sami morda niti ne poznate. Tako pridobite čas, zmanjšate stres in povečate možnosti za prodajo po optimalni ceni.

Priprava na prodajo

Ugotovite, v kakšnem stanju je nepremičnina

Preden začnete postopek prodaje, si vzemite čas in preverite, če imate vso potrebno dokumentacijo:

• Gradbeno in uporabno dovoljenje,
• Energetsko izkaznico,
• Lokacijsko informacijo (za zemljišča),
• Lastniški izpis iz zemljiške knjige (kako do brezplačnega izpiska).

Če kateri izmed teh dokumentov manjka ali je zastarel, ga pravočasno pridobite. To bo kasneje pospešilo postopek in povečalo zaupanje kupcev.

Pripravite nepremičnino na ogled

Prvi vtis je pogosto odločilen. Poskrbite, da bo vaša nepremičnina izgledala vabljivo, urejeno in čisto. Odstranite osebne predmete, pobelite stene, uredite vrt ali balkon in ustvarite občutek doma, a hkrati nevtralnosti, da si kupec lažje predstavlja sebe v prostoru.

Določitev primerne cene

Cena, s katero gre nepremičnina na trg, je odločilna. Če je prenizka, boste izgubili denar. Če je previsoka, boste izgubili čas. Prava cena temelji na:

• Analizi primerljivih nepremičnin,
• Trenutnem povpraševanju in ponudbi,
• Stanju nepremičnine,
• Lokaciji,
• Vaših časovnih in finančnih okvirjih.

Dobrodošlo je mnenje izkušenega agenta, ki trži podobne nepremičnine v vaši okolici. Za okvirno ceno lahko tudi izkoristite naš kalkulator vrednosti nepremičnin.

Ustvarjanje oglasa in promocija

Profesionalna predstavitev nepremičnine

Profesionalne fotografije, video posnetek (zlasti posnetki iz zraka), 3D tlorisi in virtualni ogledi so danes standard. Oglas mora imeti jasno strukturo, izpostaviti prednosti in odgovarjati na tipična vprašanja kupcev. Opremljen naj bo z informacijami o stroških, infrastrukturi, energetski učinkovitosti ipd.

Oglaševanje

Nepremičnina mora biti dobro vidna. Uporabljajo se:

• Slovenski in tuji portali (35+),
• Družbena omrežja (Facebook, Instagram, TikTok, LinkedIn),
• E-poštne kampanje aktivnim iskalcem,
• Interni seznami agencij,
• Oglas se aktivira šele, ko ga lastnik potrdi.

Ogledi in nadzor povpraševanja

Organizacija ogledov

Ogledi se organizirajo v paketih, najbolje na isti dan, da se kupci med seboj srečajo. Vsak interesent dobi mapo z vsemi ključnimi podatki (GURS izpis, zemljiškoknjižni izpis, energetska izkaznica, tloris …). S tem se gradi zaupanje in občutek resnosti.

Komunikacija s kupci

Vsak interesent dobi odgovor hitro in strokovno. Pogosta praksa je, da se z ogledom nekoliko počaka, kar ustvari občutek ekskluzivnosti. Kandidati se obvestijo o roku za oddajo ponudb in o poteku naslednjih korakov.

Pogodbeni del postopka

Podpis predpogodbe

Predpogodba se podpiše, ko se kupec in prodajalec dogovorita o ceni. Plača se ara (običajno 10 % vrednosti), kar pomeni, da sta obe strani resni. Če kupec odstopi, ara ostane prodajalcu, če odstopi prodajalec, mora aro vrniti z dvojno višino.

Sestava in podpis kupoprodajne pogodbe

Pogodbo pripravi odvetnik ali notar. Vsebuje:

• Podatke o strankah,
• Opis nepremičnine,
• Ceno in pogoje plačila,
• Informacije o bremenih,
• Priloge (dokazila o lastništvu, energetsko izkaznico itd.),
• Zemljiškoknjižno dovolilo.

Primer vzorca kupoprodajne pogodbe za stanovanje

Podpise je treba notarsko overiti. Po podpisu večino nadaljnjih postopkov ureja pravna služba.

Davčne obveznosti prodajalca

Prodaja nepremičnine v Sloveniji vključuje določene davčne obveznosti, ki jih mora prodajalec izpolniti pravočasno in pravilno. Neupoštevanje teh obveznosti lahko povzroči zamude v postopku in dodatne stroške. V nadaljevanju predstavljamo dva ključna davka, ki sta običajno povezana s prodajo nepremičnine.

Davek na promet nepremičnin (2 %)

Gre za davek, ki ga je dolžan plačati prodajalec, razen če se pogodbeni stranki izrecno ne dogovorita drugače. Davčna osnova za ta davek je prodajna vrednost nepremičnine, kot je zapisana v kupoprodajni pogodbi, pod pogojem, da ustreza primerljivi tržni vrednosti.

Postopek:

• V roku 15 dni po podpisu kupoprodajne pogodbe mora prodajalec vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin pri pristojnem finančnem uradu.
• Napovedi je treba priložiti tri izvode pogodbe, dokazilo o lastništvu (npr. izpisek iz zemljiške knjige), v primeru zemljišča tudi lokacijsko informacijo.
• FURS izda odločbo, na podlagi katere mora prodajalec davek plačati v roku 30 dni.
• Šele po plačilu davka se na pogodbo odtisne žig FURS-a, ki potrjuje plačilo in omogoča notarsko overitev pogodbe, ki je pogoj za vpis v zemljiško knjigo.

Primer izpolnjenega obrazca za prometni davek (PDF)

Dohodnina od dobička iz kapitala

Če prodajalec z nepremičnino ustvari dobiček (prodajna cena je višja od nabavne), mora plačati tudi davek na kapitalski dobiček – razen če je od tega davka oproščen.

Kdo je zavezanec?
Vsaka fizična oseba, ki proda nepremičnino, a od pridobitve ni minilo več kot 15 let.

Stopnja davka:

• 25 % v prvih 5 letih lastništva,
• 20 % po 5 letih,
• 15 % po 10 letih,
• 0 % po 15 letih (prodajalec je oproščen plačila).

Oprostitev:
Davka ne plačate, če ste na naslovu prodane nepremičnine imeli stalno prebivališče in ste tam dejansko bivali vsaj zadnja 3 leta pred prodajo.

Rok in postopek:

• V roku 15 dni po podpisu pogodbe morate vložiti napoved za odmero dohodnine od dobička iz kapitala pri finančnem uradu.
• Davčna osnova je razlika med prodajno in nabavno vrednostjo, zmanjšana za normirane ali dokazljive stroške obnove in morebitne prej plačane davke.

Primer obrazca za odmero dohodnine od dobička (PDF)

Vpis lastništva v zemljiško knjigo

Notarska overitev

Overitev podpisov je pogoj za vpis lastninske pravice. Če zemljiškoknjižno dovolilo ni sestavni del pogodbe, se overi posebej.

Vpis v zemljiško knjigo

Predlog vloži kupec (ali njegov pooblaščenec) prek e-Sodstva ali osebno. Za to potrebuje:

• Overjeno pogodbo,
• Zemljiškoknjižno dovolilo (pogosto že sestavni del pogodbe).

Vpogled v geodetske podatke o zemljiščih in zgradbah

Primopredaja in prepis priključkov

Po plačilu celotne kupnine

Sledi uradna primopredaja. Običajno je prisoten agent, odvetnik ali notar. Popišejo se števci, preveri se stanje nepremičnine, podpiše se primopredajni zapisnik. Prepišejo se pogodbe z elektro, vodovodnim in telekom operaterji.

Posebnosti pri prodaji kmetijskega zemljišča

Dodatni postopki in pravila

Zemljišče je treba najprej objaviti na upravni enoti. Kupci z zakonsko predkupno pravico (sosedje, kmetje ipd.) imajo prednost. Če se v 15 dneh nihče ne odzove, se lahko sklene pogodba s prosto izbranim kupcem.

Časovnica prodaje nepremičnine

1–3 tedne: Priprava na prodajo in izbira posrednika

Ta faza vključuje vse temeljne priprave, ki so nujne, še preden gre nepremičnina na trg. Najprej je treba zbrati vso relevantno dokumentacijo (gradbeno in uporabno dovoljenje, energetska izkaznica, izpisek iz zemljiške knjige, lokacijska informacija za zemljišča). Sledi ocena tržne vrednosti nepremičnine na podlagi analize podobnih prodaj v okolici. Nepremičninski agent oceni realno tržno ceno, predlaga priporočeno oglaševano ceno in skupaj z vami določi strategijo trženja. Nato podpišete pogodbo o posredovanju, s čimer se sodelovanje tudi formalno začne.

1–12+ tednov: Oglaševanje, organizacija ogledov in zbiranje ponudb

V tej fazi nepremičninski agent pripravi promocijski material – profesionalne fotografije, video, tloris in opis. Sledi objava oglasa na portalih, družbenih omrežjih in pošiljanje oglasov v interno bazo kupcev. Organizirajo se usklajeni ogledi – pogosto v enem dnevu – kjer se zainteresirani kupci med seboj srečajo, kar okrepi občutek nujnosti. Vsak interesent prejme predstavitveno mapo z vsemi informacijami. Vzporedno potekajo tudi pogajanja in zbiranje pisnih ponudb. Na koncu se izbere najresnejši kupec, ki sprejme pogoje prodaje.

2–4 tedne: Od sprejema ponudbe do podpisa kupoprodajne pogodbe

Ko je izbran kupec, se podpiše predpogodba in plača ara (običajno 10 % kupnine). Vzporedno se pripravi glavna kupoprodajna pogodba, ki jo običajno pripravi odvetnik specializiran za nepremičnine. Pogodba se nato uskladi z obema stranema. Podpisi na pogodbi se notarsko overijo, kar je pogoj za vpis lastništva. Ta faza vključuje tudi preverjanje pogojev financiranja s strani kupca (kredit ipd.), če je to potrebno.

2–4 tedne: Davčni postopki in primopredaja

Po podpisu pogodbe mora prodajalec vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin (2 %) in napoved dohodnine od dobička iz kapitala (tudi če ste davka oproščeni, morate napoved oddati). Ko so davki plačani, FURS izda potrdilo o plačilu, ki je nujno za nadaljnji postopek. Sledi overitev pogodbe pri notarju in vložitev predloga za vpis v zemljiško knjigo. Ko kupec prejme sklep o vpisu, pride do uradne primopredaje nepremičnine. Ob tem se sestavi primopredajni zapisnik, popišejo se števci in prenesejo vsi priključki ter ključi.

Skupni čas: 2–6 mesecev

Če ima nepremičnina vso dokumentacijo, je realno ocenjena in se nahaja na atraktivni lokaciji (npr. v Mariboru, Ljubljani ali na obali), lahko celoten postopek od podpisa pogodbe s posrednikom do predaje ključev traja le 1,5 do 2 meseca. V primeru kompleksnejših nepremičnin, neurejene dokumentacije, nepremičnin na podeželju ali v specifičnih situacijah pa se lahko prodajni postopek podaljša tudi na 6 mesecev ali več.

Povzetek 12 korakov prodaje nepremičnine

1. Izbira nepremičninskega posrednika
2. Prevzem nepremičnine v prodajo
3. Preverba pravnega stanja
4. Priprava prodajnega načrta
5. Priprava promocijskega materiala in oglaševanje
6. Organizacija ogledov in vodenje kupcev
7. Pogajanja s kupci
8. Priprava in usklajevanje pogodb
9. Podpis predpogodbe in pogodbe
10. Izvedba davčnih obveznosti in dokumentacije
11. Prejem kupnine in spremljanje plačil
12. Primopredaja in zaključek postopka

Obveznosti kupca

Kupec mora po podpisu pogodbe:

• Vpisati lastninsko pravico v zemljiško knjigo,
• Sporočiti spremembo lastništva občini (sprememba zavezanca za NUSZ),
• Poskrbeti za prenos priključkov in zavarovanj.

Zaključek

Prodaja nepremičnine je lahko preprosta in brezskrbna, če je postopek izpeljan pravilno. Vendar pa ta proces vključuje veliko več kot le postavitev oglasa in podpis pogodbe. Zahteva pravočasno pripravo dokumentacije, strokovno pomoč pri oceni vrednosti, jasno komunikacijo z interesenti, pravno brezhibno izvedbo ter natančno izpeljavo vseh davčnih postopkov.

Če se sprašujete, kako poteka prodaja ali nakup nepremičnine, vedite, da gre za kompleksen postopek, kjer lahko že ena napačna odločitev pomeni izgubo časa, denarja ali celo priložnosti.

Zato je še posebej pomembno, da imate ob sebi zaupanja vrednega strokovnjaka – nekoga, ki vas vodi skozi vsak korak, razloži vse nejasnosti in vas zaščiti pred nepričakovanimi zapleti. Le tako lahko dosežete optimalno ceno in hkrati ohranite mirne živce.

Če si želite jasen, profesionalen in učinkovit proces – s preverjeno metodo, ki temelji na znanju, izkušnjah in rezultatih – nas kontaktirajte. Skupaj bomo poskrbeli, da bo vaša prodaja potekala gladko, varno in brez neprijetnih presenečenj.

Za dodatne informacije ali pomoč pri prodaji mi pišite na info@berginc.si ali pokličite na 031-838-638.

Ne pozabite se prijaviti tudi na naš kanal Berginc LIVE, kjer redno objavljamo uporabne vsebine s področja nepremičnin, financ in življenjskih odločitev, povezanih z vašim domom in premoženjem.

Hvala za vaš čas in zaupanje – veselim se srečanja z vami!