Posplošena vrednost GURS – Ali bo povpraševanje za nepremičnine večje ali manjše?
Sveže GURS ocene in njihov vpliv na nepremičninski trg
V zadnjem času se veliko govori o novih ocenah, ki jih objavlja Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS). Marsikdo je prepričan, da bodo te ocene močno vplivale na cene nepremičnin na trgu. Vendar pa je realnost pogosto bolj zapletena, kot se zdi na prvi pogled. Po mojem mnenju nove ocene GURS ne bodo imele večjega vpliva na cene nepremičnin, vsaj ne v takšnem obsegu, kot si marsikdo predstavlja. Poglejmo, zakaj je temu tako.
Vpliv na kupce: Pričakovanja in realnost
Na strani kupcev že opažamo prve odzive, predvsem v obliki komentarjev, da so cene nepremičnin previsoke, in da GURS ocene končno kažejo “realno” vrednost nepremičnin. Nekateri kupci bodo morda poskušali uporabiti te podatke kot argument pri pogajanjih, saj so posplošene vrednosti, ki jih navaja GURS, pogosto med 20 in 40 % nižje od dejanskih tržnih cen. To lahko kupcem daje vtis, da so cene nepremičnin “prenapihnjene” in da je na trgu prostor za znižanje cen.
A vendar, tržne cene nepremičnin se oblikujejo na podlagi ponudbe in povpraševanja, in ne zgolj na osnovi ocen državnih institucij. Pomembno je razumeti, da so cene nepremičnin odvisne tudi od številnih drugih dejavnikov, kot so lokacija, stanje nepremičnine, trenutne razmere na trgu ter individualne preference kupcev. Čeprav bodo nekateri kupci morda poskušali uporabiti GURS ocene kot vzvod za nižanje cene, bo končna cena še vedno odvisna od trenutne ponudbe in povpraševanja.
Prodajalci: Pripravljenost na prilagoditev cen
Na drugi strani imamo prodajalce nepremičnin, ki se po vsej verjetnosti ne bodo zlahka prilagodili ocenam GURS. Večina prodajalcev ima svoja pričakovanja glede cene, ki so pogosto višja od ocenjenih vrednosti GURS. Za mnoge lastnike so nepremičnine dolgoročna naložba, v katero so vložili veliko truda, denarja in časa. Zdi se malo verjetno, da bodo prodajalci pripravljeni drastično znižati svoje cene zgolj zato, ker je uradna ocena nižja.
Prav tako ni smiselno pričakovati, da bodo posredniki prodajalce silili v zniževanje cen. Cilj nepremičninskih posrednikov je, da za svoje stranke dosežejo čim višjo ceno, kar dosežejo z ustrezno strategijo oglaševanja in premišljenim prodajnim procesom. GURS ocene torej ne bodo imele večjega vpliva na prodajne strategije, saj so tržne cene pogosto precej nad posplošenimi vrednostmi.
Banke, cenilci in realnost tržne vrednosti
Pri pridobivanju posojil imajo pomembno vlogo cenilci nepremičnin, ki so pogosto na seznamih bank. Te cenitve lahko služijo kot osnovni kazalniki za banke, vendar pa se je že večkrat pokazalo, da lahko ocenjene vrednosti cenilcev precej variirajo. V ekstremnih primerih so razlike med ocenami cenilcev celo več kot 50 %.
Banke bodo pri financiranju še naprej dajale prednost ocenam cenilcev, saj GURS ocene ne odražajo realnih tržnih vrednosti. Ključni dejavnik bo še naprej povpraševanje na trgu in sposobnost stranke, da pridobi ustrezno financiranje glede na dejansko ceno nepremičnine.
Ali se je smiselno pritožiti na GURS oceno?
Pomembno vprašanje, ki si ga postavljajo mnogi lastniki nepremičnin, je, ali se je smiselno pritožiti na ocene GURS. Odgovor je preprost: pritožba je smiselna, če je tržna vrednost nepremičnine dejansko nižja od tiste, ki jo navaja GURS portal. Zakaj? Ker bo najverjetneje prihajajoča obdavčitev nepremičnin temeljila na teh ocenah. Višja ocena GURS lahko pomeni višji davek na nepremičnine, kar je za lastnike seveda neugodno.
Vendar je treba upoštevati, da se GURS ocene še vedno posodabljajo. Zato ni presenetljivo, če bo vaša nepremičnina čez nekaj dni vrednotena povsem drugače. Preverite pravočasno posplošeno vrednost nepremičnine, če želite poskrbeti, da vaša nepremičnina ne bo po nepotrebnem visoko obdavčena.
Zaključek: Ali bodo GURS ocene resnično vplivale na trg?
Na podlagi vseh zgoraj navedenih dejavnikov lahko zaključimo, da posplošene vrednosti s strani GURS-a ne bodo drastično spremenile cen na nepremičninskem trgu. Kupci in prodajalci bodo še naprej delovali v skladu s svojimi pričakovanji, cenitve bank in cenilcev pa bodo še vedno igrale ključno vlogo pri pridobivanju samega financiranja. Ocene GURS so lahko sicer dodaten dejavnik v pogajanjih, vendar ne bodo postale odločilni element pri oblikovanju cen nepremičnin.
Kot pri vsaki spremembi na trgu se bodo udeleženci morali prilagajati, vendar bo končni rezultat še vedno v veliki meri odvisen od razmer med ponudbo in povpraševanjem ter drugih tržnih dejavnikov.
Vir literature:
#077 | POSPLOŠENA VREDNOST GURS – ALI BO POVPRAŠEVANJE ZA NEPREMIČNINE VEČJE ALI MANJŠE?
