Od česa je odvisna tržna vrednost nepremičnine

V zadnjem desetletju so se cene nepremičnin v Sloveniji vztrajno povečevale. Pred desetimi leti je bila povprečna cena kvadratnega metra stanovanja v Ljubljani približno 2.000 EUR, medtem ko danes ta cena presega 3.500 EUR. Tudi v drugih delih Slovenije so cene narasle, čeprav nekoliko manj izrazito kot v prestolnici. Tržna vrednost nepremičnine je danes torej bistveno višja kot v preteklosti.

Tržna vrednost nepremičnine je odvisna od večih dejavnikov

Povečano povpraševanje

Povečano povpraševanje po nepremičninah je eden glavnih dejavnikov, ki vpliva na rast cen. Tukaj je nekaj ključnih dejavnikov, ki prispevajo k povečanemu povpraševanju:

• Gospodarska rast: Stabilna gospodarska rast povečuje kupno moč prebivalstva. V zadnjih letih je slovensko gospodarstvo beležilo stabilno rast. Po podatkih Banke Slovenije je gospodarska rast v letu 2022 znašala 4,5%. Višje plače in nižja stopnja brezposelnosti pomenijo, da si več ljudi lahko privošči nakup nepremičnine.
• Več tujih kupcev: Slovenija postaja vedno bolj priljubljena med tujimi vlagatelji, zlasti v obalnih območjih in Ljubljani. Ti kupci pogosto iščejo nepremičnine kot naložbe ali počitniške domove, kar povečuje povpraševanje in posledično tudi cene.
• Urbanizacija: Selitev prebivalstva iz podeželskih območij v mesta vodi do večjega povpraševanja po stanovanjih v urbanih središčih. Ljubljana, Maribor, Koper in druga večja mesta beležijo povečano povpraševanje, kar prispeva k rasti cen nepremičnin.

Omejena ponudba

Poleg povečanega povpraševanja je tržna vrednost nepremičnine odvisna tudi od omejene ponudbe nepremičnin. Tukaj je nekaj glavnih razlogov za omejeno ponudbo:

• Omejena gradbena aktivnost: V zadnjih letih je bilo zaznati pomanjkanje novih gradenj. Po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije je bilo v letu 2022 izdanih 15% manj gradbenih dovoljenj za stanovanjske stavbe kot leto prej. To pomeni, da je na trgu manj novih stanovanj, kar povečuje vrednost obstoječih nepremičnin.
• Zakonodajne omejitve: Dolgotrajni postopki pridobivanja gradbenih dovoljenj in strogi predpisi glede gradnje ovirajo hitro povečanje ponudbe. Zakonodajne omejitve lahko zavirajo razvoj novih stanovanjskih projektov, kar prispeva k pomanjkanju stanovanj na trgu.
• Zemljišča in prostorski načrti: Pomanjkanje ustreznih zemljišč za gradnjo in omejitve v prostorskih načrtih otežujejo širjenje stanovanjskih območij. To še dodatno omejuje ponudbo novih nepremičnin na trgu.

Nizke obrestne mere

Nizke obrestne mere za hipotekarna posojila so še en pomemben dejavnik, od katere je odvisna tržna vrednost nepremičnine.

• Dostopna posojila: Nizke obrestne mere spodbujajo več ljudi k najemu hipotekarnih posojil in nakupu nepremičnin. Povprečna obrestna mera za hipotekarna posojila v Sloveniji je bila v letu 2022 manj kot 2%. To pomeni, da so posojila bolj dostopna in ugodna za kupce, kar povečuje povpraševanje po nepremičninah.
• Povečana kupna moč: Z nižjimi obrestnimi merami se znižajo tudi mesečni obroki za odplačilo posojil, kar povečuje kupno moč potencialnih kupcev. Več ljudi si lahko privošči večje in dražje nepremičnine, kar dviguje povprečne cene na trgu.
• Investicije: Nizke obrestne mere spodbujajo tudi vlagatelje k nakupu nepremičnin kot naložbenih priložnosti. Nepremičnine so pogosto videne kot varna naložba z dobrimi donosi, kar še dodatno povečuje povpraševanje.

Inflacija

Inflacija ima neposreden vpliv na to, kakšna je tržna vrednost nepremičnine, tako preko rasti cen gradbenih materialov kot tudi preko splošnega povečanja cen v gospodarstvu.

• Rast cen gradbenih materialov: Naraščajoče cene gradbenih materialov in stroškov gradnje povečujejo končno ceno novih stanovanj. V letu 2023 so cene gradbenih materialov narasle za povprečno 10%. To pomeni, da so stroški gradnje novih stanovanj višji, kar se odraža tudi v višjih cenah za končne kupce.
• Splošna inflacija: Inflacija vpliva na vse sektorje gospodarstva, vključno z nepremičninskim trgom. Stopnja inflacije v Sloveniji je bila po uradnih podatkih v letu 2023 približno 7%. Višje življenjske stroške pogosto spremlja tudi višja tržna vrednost nepremičnine, saj se vrednost denarja zmanjšuje in ljudje iščejo varne naložbe, kot so nepremičnine.

Statistična analiza trga nepremičnin

Statistični podatki kažejo na jasne trende v zadnjih letih:

Rast cene stanovanjskih nepremičnin

Po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije so cene stanovanjskih nepremičnin v zadnjih petih letih narasle povprečno za približno 25%. V praksi je odstotek rasti še bistveno višji. V nekaterih najbolj zaželenih lokacijah, kot so Ljubljana in obalna mesta, je rast še bolj izrazita.

Povečano število transakcij

Povečano povpraševanje se odraža tudi v povečanju števila transakcij. V letu 2023 je bilo prodanih za 10% več stanovanj kot v prejšnjem letu, kar je znak živahnega trga.

Višje najemnine

Poleg cen prodaje naraščajo tudi najemnine. Povprečna najemnina za dvosobno stanovanje v Ljubljani je narasla za približno 15% v zadnjih dveh letih.

Zaključek

Višja tržna vrednost nepremičnine v Sloveniji je rezultat kombinacije povečanega povpraševanja, omejene ponudbe, nizkih obrestnih mer in inflacije. Ti dejavniki skupaj prispevajo k naraščajočim cenam nepremičnin, ki so danes višje kot kdajkoli prej. Razumevanje teh dejavnikov je ključnega pomena za vse, ki razmišljajo o nakupu ali prodaji nepremičnine.

Če razmišljate o prodaji svoje nepremičnine in želite natančno oceniti njeno vrednost v trenutnih tržnih pogojih, nas kontaktirajte. Z veseljem vam bomo pomagali doseči najboljšo možno ceno.

VIRI IN LITERATURA:

1. Statistični urad Republike Slovenije, https://www.stat.si/statweb

2. Banka Slovenije, https://www.bsi.si